Från rökruta till ny bostad

Det finns många centrala bostadsområden i svenska städer som skulle kunna användas mer effektivt. För att motverka en samhällsutveckling med bostadsbrist och ökad segregation krävs det att tydliga riktlinjer för värdeskapande förtätning av dåligt utnyttjade tomter kommer till från kommunerna, skriver Fredrik Närholm.

I Sveriges största städer har man arbetat med att förtäta befintliga fastigheter och kvarter, för att skapa ett resurseffektivt byggande och använda befintlig infrastruktur och kommunikation. Men i nästintill samtliga medelstora städer i Sverige finns det centrala och ineffektivt använda områden av öppen karaktär eller kvarter med stora innergårdar som kan förtätas. För att möjliggöra byggande där överdimensionerade fastigheter nyttjas på ett mer effektivt sätt så behöver kommunerna göra ett bättre jobb med att ta fram tydliga riktlinjer inom planmonopolet, så att marknaden vet om spelreglerna och kan agera därefter. Att med värdeskapande förtätning ersätta en överdimensionerad innergård på centralt läge med exempelvis en ny bostadslänga innebär flera fördelar. För fastighetsägare skapas ett värde av nya byggnader och nya hyresintäkter. För de som söker en bostad blir utbudet bättre. Andra vinnare är kommunens ansvariga som kan skapa en snabb bostadsutveckling, utan att behöva stå för kostnader för ny infrastruktur som vatten, avlopp, reningsverk och elnät.

Genom att använda områden av öppen karaktär eller kvarter med stora innergårdar vid eftertraktade lägen med närhet till centrum, arbetsplatser och kommunikationer så kan attraktiva boenden skapas utan större investeringar i infrastruktur.


Från miljonprogram till värdeskapande förtätning

Istället för att bygga ut staden på bredden som gjordes med miljonprogrammen, så har man sedan 80-talet och framåt fokuserat på att förtäta inom existerande stadsgränser i syfte att använda befintlig service, infrastruktur och kommunikationer. För att göra städerna tätare har ”outnyttjad” eller ”felutnyttjad” mark i huvudsak tagits i anspråk. Från felutnyttjade parkeringsplatser, centrala industriområden och mindre besökta parker till allt större fokus på befintliga bostadsfastigheter med dåligt utnyttjade tomter. Genom att använda områden av öppen karaktär eller kvarter med stora innergårdar vid eftertraktade lägen med närhet till centrum, arbetsplatser och kommunikationer så kan attraktiva boenden skapas utan större investeringar i infrastruktur. I Sveriges största städer finns exempel på denna värdeskapande förtätning där man nyttjar befintliga bostadsfastigheter på ett effektivare sätt. Tydliga direktiv och riktlinjer från kommunerna har varit instrumentala bakom den här positiva utvecklingen. För att få till en lika positiv utveckling i medelstora svenska städer krävs tydliga direktiv.


Kommunerna måste ta fram tydliga riktlinjer inom planmonopolet

I kommuner som företräder medelstora städer behövs visioner och riktlinjer som uppmuntrar lokala fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att på ett bättre sätt hjälpa staden att utvecklas och möta framtidens bostadsbehov. Men för att få till stånd en värdeskapande förtätning av städer måste kommunpolitiker bli mer proaktiva. Tydlighet från kommunerna är A och O när det gäller dessa projekt. Utan tydlighet ökar risken för godtyckliga bedömningar från enskilda handläggare som skapar en orättvis behandling mellan fastighetsägare med snarlika förfrågningar om ändringar i detaljplanen. Kommunerna måste bli bättre på att hantera frågor om nya byggrätter. Lokala riktlinjer måste till som beskriver vad som är värt att bevara i ett område och hur byggandet ska se ut för att inte förvanska stadsbilden eller en speciell miljö. Kommunerna bör skapa strömlinjeformade och rättssäkra processer för att ändra detaljplanen i semicentrala områden som utnyttjas ineffektivt.


Kommunalt bostadsbolag drar nytta av värdeskapande förtätning

Att bygga centralt inne i staden innebär flera fördelar. Service och infrastruktur finns redan, vilket gör det kostnadseffektivt. Men det kan även göra områden mer levade och bidra till en minskad segregation. Ett exempel på värdeskapande förtätning som nyligen genomförts av ett kommunalt bostadsbolag är i MKB:s område Flensburg vid Dalaplan i Malmö. Där har det, på Per Albin Hanssons väg, byggts ett modernt 15-våningshus med 54 nya lägenheter intill de tre befintliga och betydligt lägre husen. Det här har skapat en effektivare fastighet i bra läge på en tidigare dåligt nyttjad tomt som inte är större än drygt 5 000 kvm. Här kan nyinflyttade njuta av ett modernt boende i ett attraktivt läge. Fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som sitter på liknande lägen måste enat efterfråga riktlinjer från sin kommun för att få till stånd liknande projekt.

En spännande trend från Stockholm är att bostadsrättsföreningar använder reglerna för Attefallshus, vilket gör det möjligt att bygga en mindre lägenhet på befintlig fastighet utan bygglov. Det här kan förväntas ske i allt större omfattning om regeringen får igenom förslaget att utöka Attefallshuset från 25 till 30 kvadratmeter. Bostadsminister Peter Eriksson tror att större Attefallshus kan skapa tiotusentals nya hus, vilket innebär att ytor som inte är större än en rökruta kan bli synnerligen värdefull mark för fastighetsägare.


En tätare stad är bra för såväl tryggheten som miljön

En viktig aspekt när man bygger bort grönområden eller innergårdar är att det måste återskapas liknande mötesplatser. Vi måste tänka nytt kring hur vi vill att framtidens grönområden i stadsmiljö ska se ut. En kreativ lösning på detta är nybyggnadsprojektet Greenhouse Augustenborg i Malmö som i dag är ett av Sveriges främsta spjutspetsprojekt inom hållbar stadsutveckling. Greenhouse är ett ekologiskt projekt med gröna takterrasser som kan användas på samma sätt som en innergård eller annat grönområde.

En annan fråga att ställa sig är vad våra barn och barnbarn kommer att ha mest glädje av – en trygg och tät stad där all service finns nära eller en utspridd och segregerad stad med stora avstånd, och outnyttjade områden och kostsam infrastruktur. En tät stad upplevs ofta som tryggare än en gles stad och är dessutom mer promenad- och cykelvänlig, vilket är bra för miljön.

Lyckas kommunerna jobba proaktivt och ta fram tydliga riktlinjer för värdeskapande förtätning av dåligt utnyttjade tomter kan marknaden på ett enklare sätt effektivt minska bostadsbristen. Från vårt perspektiv skulle det medföra en stor seger för samtliga inblandade. Vill du veta mer om värdeskapande förtätning och diskutera potentiella värden i ditt befintliga fastighetsbestånd, vänligen kontakta oss så hjälper vi er.

 

Fredrik Närholm,
Nordier Property Advisors

  • FV Expert

Kontakt